KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE, YÜKLENİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRMEMESİ HALİNDE NE YAPILABİLİR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsası olan gerçek ya da tüzel kişi ile yüklenici arasında kurulan, arsa sahibinin arsayı yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de arsa karşılığında arsaya inşa edilecek olan binadan belirli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine vermeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir.
Bu sözleşme, ülkemizde sıkça uygulama alanı bulan bir sözleşme türüdür.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, hem arsa sahibine, hem de yüklenici olan müteahhitte bir borç yüklemesi sebebiyle bu sözleşmenin “tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme” olduğunu söylememiz mümkündür.
Tarafların, sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde anlaşarak sözleşmeyi, “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak, noter huzurunda düzenlemeleri ve imzalamaları ile sözleşme kurulmuş olur.
Önemle belirtmek gerekir ki, taraflar, sözleşmenin esaslı noktalarında anlaşırken, her bir detayın sözleşme metnine eklenmesi gerekmektedir. Örneğin; kullanılacak malzemelerin kalitesi, markası ve dahi rengi yapılacak olan bu sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Zira, bu sözleşmeler bakımından uygulamada karşılaşılan en önemli sorunlardan biri, sözleşmeden doğan borçların ifasında yüklenicilerin temerrüde düşmesidir.
Yani yüklenici, ya inşaata hiç başlamamakta, ya yarım bırakmakta ya da ayıplı olarak teslim etmektedir.
Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi Halinde Ne Yapılabilir?
Yüklenicinin (müteahhidin) inşaata hiç başlamaması, inşaatı yarım bırakması ya da ayıplı olarak teslim etmesi halinde, arsa sahibi, TBK hükümlerine göre yüklenici hakkında hukuki yollara başvurabilmektedir.
Arsa sahibinin hukuki yollara başvurabilmesi için;
1- Öncelikle, yüklenicinin temerrüde düşmesi, yani ‘Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde’ yükleniciye tanınan sürenin dolması gerekmektedir.
2- Borcun ifasının imkansız olmaması gerekmektedir.
3- Yüklenicinin temerrüde düşürülmesi için, arsa sahibinin yükleniciye ihtarda bulunmuş olması gerekmektedir.
Tüm bu şartların sağlanmış olması halinde, arsa sahibinin hakkını aramak adına, hukuki yollara başvurabileceğini belirtmek isteriz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Borçları Nelerdir?
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinde yüklenicinin borçları; bağımsız bölüm yapma ve teslim borcu, ayıba karşı tekeffül borcu, inşaat ruhsatını ve oturum iznini alma borcu ve emlak vergisini ödeme borcudur.
🡺 Buna göre, yüklenici öncelikle kararlaştırılan binayı bizzat kendisi yapmak veya kendi yönetimi altındaki kişilere yaptırmak zorundadır. İlaveten, yüklenicinin borcu kararlaştırılan binayı yapmakla da sona ermez. Borcun sona erebilmesi için yapılan binanın kararlaştırılan bölümlerinin arsa sahibinin fiili hakimiyetine bırakılması, yani bölümlerin arsa sahibine teslim edilmesi gerekmektedir.
Yapının, henüz tamamlanmadan arsa sahibinin fiili hakimiyetine geçmiş olmasının, sözleşmeye uygun bir teslim sayılamayacağını da önemle belirtmek isteriz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yapı kullanma izin belgesi alınıncaya kadar inşaatın tamamlandığını kabul etmek mümkün değildir!
🡺 Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici tarafından yapımı taahhüt edilen binanın kararlaştırılan nitelikleri karşılamaması haline, “ayıplı ifa” denilmektedir.
Bu durumda TBK ‘ya göre arsa sahibinin; sözleşmeden dönme hakkı, bedelden indirim isteme hakkı ve ayıbın ortadan kaldırılmasını talep hakkı gibi seçimlik hakları bulunmaktadır.
🡺 İnşaat ruhsatını alma yükümlülüğü, yasal olarak arsa sahibine ait ise de bu yükümlülük vekaletname ile yükleniciye de devredilmiş olabilir.
İnşaat ruhsatının alınamaması durumunda dahi yüklenici, ‘inşaat ruhsatı alınamadı’ diyerek sorumluluktan kurtulamaz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde yüklenicinin borçlarını yerine getirmede temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi;
- Aynen ifa talep etmekle, cebri icra yoluyla yükleniciye inşaatın tamamlattırılmasını isteyebilir.
- Bununla birlikte arsa sahibi, aynen ifa talep etmekle birlikte, gecikme tazminatı ve sözleşmede kararlaştırılmış ise cezai şart bedelini talep edebilir.
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde gecikme tazminatının konusunu, bağımsız bölümlerin geç teslimi nedeniyle arsa sahibinin maruz kaldığı kira kaybı oluşturur.
- Arsa sahibi, yüklenicinin borçlarını yerine getirmede temerrüde düşmesi halinde, yukarıda ifade etmiş olduğumuz üzere, aynen ifa veya aynen ifayla birlikte gecikme tazminatı ve cezai şart bedeli talep etmiyorsa, ifadan vazgeçerek sadece sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zararını talep edebilir.
Yani bu durum, alacaklının sözleşmenin ifasından vazgeçerek ifa yerine tazminat talebinde bulunması anlamına gelmektedir.
Bu kapsamda yüklenicinin sözleşmesel ve yasal yükümlülüklerini yerine getirmede temerrüde düşmesi halinde, sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibi, TBK ’da sayılan seçimlik haklardan uygun olanını seçerek (aynen ifa, aynen ifayla birlikte gecikme tazminatı ve cezai şart, ifa yerine zararın tazmini) yükleniciye karşı Asliye Hukuk Mahkemelerinde dava açabilecektir.
Av. Çiler Nazife Koşar
Comments